Zamanaşımı Yoluyla Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması

Kazandırıcı Zamanaşımı Yoluyla Kazanma

• Kazandırı zamanaşımıyla mülkiyet kazanımı iki şekilde gerçekleşebilir. Birincisi olağan zamanaşımıyla ikincisi ise olağan dışı zamanaşımıyla kazanımdır.
• Olağan zamanaşımı ile mülkiyet kazanıldığı takdirde yeniden tescil yapılması gerekmez. Zira olağan zamanaşımı ile kazanım halinde, mülkiyeti kazanan kimse tescilde yolsuz olarak kaydedilmiş kimsedir.
• Olağanüstü zamanaşımıyla kazanım halinde ise mülkiyet tescilden önce kazanılmaktadır, dolayısıyla yapılacak tescil de açıklayıcı niteliktedir.

Olağan Zamanaşımı Yoluyla Kazanma

• Olağan zamanaşımıyla kazanma TMK madde 712’de düzenlenmiştir.
  • Madde 712- Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.
• Taşınmaz : Tapuya kayıtlı taşınmazlar için olağan zamanaşımı ile kazanım mümkündür. Ayrıca tapuya kayıtlı taşınmaz özel mülkiyete konu olmalıdır. Kamuya özgü malların mülkiyeti zamanaşımı ile kazanılamaz.
• Tescil : Yolsuz tescil olmalıdır. Mülkiyeti kazanacak gerçek veya tüzel kişi sicile yolsuz olarak kaydedilmelidir. Yolsuzluğun kadastro yapılırken olması fark etmez.
• Süre : Adına yolsuz tescil edilen kimse, o taşınmaza malik olma iradesi ile 10 yıl zilyet olmalıdır.
• Zilyetlik : Olağan zamanaşımı mülkiyet kazanılması için 10 yıllık zilyetlik süresinin iyi niyetli, aralıksız ve davasız sürdürülmesi gerekir. Taşınmaza malik sıfatıyla başka kimse zilyet ise, sicilde malik gözüken kimse mülkiyeti kazanamaz.
• Zilyedin iyi niyetli olması, kendisinden beklenen bütün özeni göstermiş olmasına rağmen, adına mevcut tescilin yolsuzluğunu bilmeyecek durumda olmasıdır.
• Zilyedin iyi niyeti zamanaşımı süresi boyunca var olmalıdır.
• Zilyetlik davasız sürmelidir.
• Zamanaşımından yararlanma şartları bulunan her zilyet, aynı şartlara sahip olan daha önceki zilyedin, zilyetlik süresini kendi süresine ekleyebilir.
• On yıllık süre, yolsuz tescil ve zilyetlik şartlarının her ikisinin birleşmesiyle işlemeye başlar.
• Zilyetliğin kazanılması yolsuz tescilden sonra ise, zamanaşımı zilyetliğin kazanılması tarihinden veya zilyetlik yolsuz tescilden önce kazanılmış ise zamanaşımı tescilden itibaren işlemeye başlar.
• Zamanaşımının tamamlanması ile yolsuz tescil düzelir, adına yolsuz tescil bulunan zilyet mülkiyeti kazanır ve o ana kadar mülkiyete sahip olan, fakat tescilde malik olarak gözükmeyen kişi mülkiyet hakkını kaybeder.
• Zamanaşımı ile mülkiyet aslen kazanılır ve şartların gerçekleşmesiyle mülkiyet kendiliğinden gerçekleşir. Mülkiyetin kazanılmasıyla, mülkiyetin hükmü geçmişe etkili olarak, tescil sanki başlangıçtan beri geçerliymiş gibi hüküm ifade eder.
• Yolsuz tescili bilerek sınırlı ayni hak kazanımları da geçerli hale gelir. Önceki malik zamanındaki sınırlı ayni haklar, yeni malik zamanında da devam ederler.

Olağanüstü Zamanaşımı Yoluyla Kazanma

• Olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanımının diğer adı sicil dışı kazanmadır. Sicil dışı kazanma gereği mülkiyet tescilden önce kazanılır ve yapılacak tescil açıklayıcı niteliktedir.
• Olağanüstü kazanma MK 713’te düzenlenmiştir. Bunun yanında Kadastro Kanununda da bu konuda hükümler bulunmaktadır.
• Öncelikle hangi taşınmazların olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyetinin kazanılacağına bakılmalıdır. Buna göre ikili bir ayrıma gidilebilir.
  • İlk olarak, kadastrosu yapılmış yerlerde kazanma MK 713’e göre olur.
  • İkinci olarak kadastro yapılmış veya yapılırken, taşınmazın tapuya kayıtlı olmaması durumunda Kadastro Kanunu hükümlerine bakılmalıdır.

Medeni Kanun Madde 713’e göre Kazanma

• Taşınmaza İlişkin Şart : Öncelikle mülkiyeti kazanılacak taşınmaz, tapusuz olmalı veya tapu kaydından kime ait olduğu anlaşılamayan veya gaip olan kişilere ait olan taşınmaz olmalıdır.
• Taşınmaz olağanüstü zamanaşımıyla kazanmaya elverişli olmalıdır. Burada kastedilen taşınmazın özel mülkiyete elverişli olmasıdır. Devletin hüküm ve tasarrufunda bulunan taşınmazlar, kamu mülkiyetine haiz taşınmazlar olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılamaz.
• Süre ve Zilyetlik Şartı : Olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyeti kazanacak kişi, davasız ve aralıksız olarak malik sıfatıyla 20 yıl süreyle zilyet olmalıdır.
• Malik sıfatıyla zilyetlikten anlaşılması gereken, başkasının üstün zilyetliğini tanımamaktır.
• Davasız zilyetlikten kastedilen ise malik tarafından elatmanın önlenmesi veya istihkak davası açılmamasıdır. Zamanaşımı süresinin kesilmesi için dava zilyede karşı açılmış ve malik lehine karar alınmış olmalıdır.
• Aralıksız zilyetlikten kastedilen ise zilyetliğin zamanaşımı süresi boyunca kaybedilmemiş olmasıdır.
• Zamanşımından yararlanma olanağı bulunan her zilyet, şartları sağlıyor ve intikal geçerli ise önceki zilyedin süresini kendi süresine ekleyebilir.
• Aralarında geçerli devir bulunan her zilyedin süresinden son zilyet yararlanabilir.
• Zamanaşımı süresi, tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlarda, malik sıfatıyla zilyetliğin kurulması; tapuya kayıtlı taşınmazlarda ise taşınmazın zamanaşımı ile kazanılmaya elverişli hale gelmesi ve malik sıfatıyla zilyetlik kurma iradesinin birleştiği anda başlar.
• Zilyetlik, hukuka uygun olarak ele geçirilen belgeler, bilirkişi veya tanıkla ispat edilebilir. Aksini iddia eden taraf iddiasını her türlü delille ispat edebilir. (Kadasto Kanununda tapusuz taşınmazlar için ayrı hükümler belirtilmiştir.)
• İtiraz : Şartları sağlayan zilyet öncelikle mahkemeye başvurur ve taşınmazın kendi adına tescilini dava eder. Zilyedin hasmı ise Hazine ve başka kamu tüzel kişileri veya tapuda malik görünen gaibin mirasçılarıdır.
• Mahkeme dava açıldıktan sonra gazete ile bir kere ve taşınmazın bulunduğu yerde uygun araçlarla üç kere davayı ilan eder.
• Son ilanı izleyen 3 aylık süre içinde taşınmaza ve zilyetliğe ilişkin şartların gerçekleşmediği yönelik itirazını ispatlayan olursa, zilyet mülkiyeti kazanamaz. İtirazlar reddedilirse zilyet, tescilden önce mahkeme kararı ile mülkiyeti kazanmış olur.
• Aynı davada itiraz edenlerde tescilin kendi adlarına yapılmasını isteyebilir. İtiraz edenlerin, tescili isteyebilmesi için haklarını ispat etmeli ve istihkak iddiasında bulunmalıdırlar.
• Mülkiyeti kazanma anı, öngörülen şartların gerçekleştiği andır. Mülkiyet kazanıldığı anda o zamana kadar malik gözüken kişi de mülkiyeti kaybeder.
• Mülkiyetin olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılması da aslen kazanmadır.
• Yenilik doğuran bir karar değildir.
• Taşınmazın mülkiyeti kazanma anında hangi haklarla yüklüyse öyle kazanılır.
  • Madde 713- Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. (1) Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır. Davanın konusu, mahkemece gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilân olunur. Son ilândan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hâkim tescile karar verir. Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur. Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler. Kararda, tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara, uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir. Özel kanun hükümleri saklıdır.