Yolsuz Tescil
- Tapu siciline geçerli bir tescil yapılması için gerekli olan kurucu unsurlar (istem ve belgeleme) eksik ise yapılan tescil yolsuz olacaktır.
- Kısaca yolsuz tescil, gerçek hak durumuna uymayan haldir.
- Örnek olarak belirtmek gerekirse aşağıdaki durumlarda yapılan tescil yolsuzdur.
- Kişinin ehliyeti yoksa,
- Hak sahibinin tasarruf yetkisi yoksa,
- Tescilin dayanağı hukuki sebep geçersizse,
- Sahte vekaletname ile işlem yapılması … vs gibi durumlarda yapılacak tescil yolsuz olacaktır ve düzeltilmesi gerekir.
Yolsuz Tescilin Zararları
- Yolsuz tescile dayanarak hak elde edebilecek olan iyi niyetli üçüncü kişilere karşı gerçek hak sahibi zarara uğrayabilir.
- Sicilde hak sahibi olarak görünen kişi, olağan zamanaşımı ile hakkı kazanabilir.
- Sicildeki kayıt karine teşkil ettiğinden hak karinesi yolsuz tescile bağlı olarak yürütülebilir.
- Sicilde gözükmeyen gerçek malik, taşınmazı üzerinde sınırlı ayni hak kuramaz, devir işlemi, tasarruf işlemi yapamaz.
Tescilin Düzeltilmesi
Tescil Yapılmadan veya Yapılırken Meydana Gelen Yolsuzluklarda
- Tescilin Kurucu Unsurlarındaki Sakatlıktan Doğan – Kaydın Düzeltilmesi Davası.
- Bu durumda düzeltme davası açılarak yolsuz tescil düzeltilebilir.
- Kaydın düzeltilmesi davasına doktrinde tespit davası da denilmektedir.
- Sebep: Düzeltme davası kurucu unsurlarda meydana gelen sakatlıklarda açılabilir.
- Bağlayıcı olmayan hukuki işlem, hukuki sebep yokluğu, şekil noksanlığı, ehliyetsizlik, muvazaa …vs gibi hallerde kurucu unsurlarda sakatlık söz konusu olur.
- Kim açabilir: Yolsuz tescil ile ayni hakkı zarar görenler kaydın düzeltilmesi davası açabilir.
- Kime karşı açılır: Kaydın düzeltilmesi davası, adına yolsuz tescil yapılan kişiye, külli haleflerine ve kötü niyetli üçüncü kişilere karşı açılabilir.
- Kaydın düzeltilmesi davası ayni nitelikte olduğu için zamanaşımı süresi söz konusu olmaz.
- Adına yolsuz tescil yapılan davalı, olağan zamanaşımı ile dava konusu hakkı kazanmışsa artık kaydın yolsuzluğu ortadan kalkmış olur ve dava hakkı sona erer.
- Kaydın düzeltilmesi davası, iyi niyetli üçüncü kişi yolsuz tescil ile düzeltmeden önce ayni hak kazanmışsa onun kazanımına dokunulmadığı oranda söz konusu olur.
- Kaydın düzeltilmesi davası sadece taraflar için hüküm doğurur.
- Zilyetliğin tesliminde talep edebilir.
- Anlaşmaya Dayanan Düzeltme
- Yolsuz tescili düzeltmek için yeni bir tescil yapılması gerekiyorsa bu tescilin de resmi şekilde yapılması gerektiği şeklinde doktrinde hakim görüş vardır.
- Anlaşmadan başka sicilde yolsuz tescille hak sahibi görünenin düzeltme talebi de gerekir.
- Yolsuz tescil terkin ile düzeltilecekse anlaşmaya gerek yoktur. Sicilde hak sahibi görünen kişinin tek taraflı talebi ile terkin yapılabilir.
- Tapu Memurunun Yaptığı Yanlışlık Dolayısıyla Tescilin Yolsuzluğu
- Yanlışlık, belgeye aykırı yapılan adi yazım yanlışından kaynaklanıyorsa, tapu müdürünce nedeni düzeltmeler sicilinde belirtilerek resen düzeltilir. Hatalar hakkın içeriğiyle ilgili olmamalıdır.
- Düzeltme, hakkın varlığını, içeriğini ilgilendiriyorsa, ilgililerin yazılı rızaları alınmalı ve yevmiye defterine kayıt yapılmalıdır.
- İlgililerden birisi rıza vermezse tapu müdür defterdarlık ve mal müdürlüğünden düzeltme için dava açılmasını ister. Hazine avukatı yoksa tapu müdürü resen dava açar.
- Düzeltme hak sahibi olmuş kişilerin haklarını etkiliyorsa onlarında rızası aranır.
Hakta Meydana Gelen Değişiklik Nedeniyle Gerçeğe Uymayan Tescilin Düzeltilmesi
- Ayni hak sicil dışı olarak başkasına geçmişse; yeni hak sahibi tek taraflı tescil talebi ile değişikliğin sicile işletilmesini isteyebilir.
- Ayni hak sicil dışı sona ermişse; tapu kaydı her türlü değerini kaybetmişse hak terkin edilir ve sicil düzelmiş olur. Hak sona ermesine rağmen, sicildeki tescil şekli değer taşıyorsa ve sona eren hakkın sahibi terkine rıza göstermiyorsa malik sicilin düzeltilmesini dava etmelidir.
Yolsuz Şerhler
- Şerh yolsuz ise, şerh verilen hakkın sahibi düzeltmeye rızasını vermelidir. Hak sahibi rıza vermiyorsa, şerhle ayni hakkı zedelenen kimse düzeltme davası açmalıdır.
- Şerh süresi geçtiği için yolsuz hale geldiyse, tapu memuru malikin talebi ile şerhi terkin eder.
- Şerh veren alım, ön alım veya geri alım hakkı sahibi, mal taşınmaz olursa veya taşınmaz satış vaadinde 5 YIL içinde satış yapılmazsa resen terkin edilir.
