Kayıtların Hükmü

Tapu Siciline Yapılan Kayıtların Hükmü

Tescilin Hükmü

• Tapu siciline yapılan tescil, eğer kurucu unsurlar mevcutsa ayni hakkı kazandırır.
• Kurucu unsurlardan olan tescilin geçerli sebebi olmasıdır. Buna tescilin sebebe bağlılığı denir.

Tescilin Olumsuz Hükmü

• Kanunen kurulması tescile bağlı ayni haklar, tescil edilmedikçe varlık kazanamaz.
• İstisnalar:
  • Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma, zamanaşımı gibi kanunda öngörülen diğer hallerde de mülkiyet tescilden önce kazanılır.
  • Tescilden önce mülkiyetin kazanıldığı hallerde tescil yine yapılacaktır. Ancak yapılacak tescil açıklayıcı niteliktedir ve tescil ile üçüncü kişilerin sicile güvenerek ayni hak kazanmasının önüne geçilir.
  • İrtifak haklarının kurulması için tescil şarttır. İrtifak hakkının kazanılmasında ve tescilinde aksi öngörülmedikçe taşınmaz mülkiyetine ilişkin hükümler uygulanır.
  • Taşınmaz rehni tapu kütüğüne tescille kurulur. Rehnedilen taşınmazın değerinin düşmesine engel olmak için TMK madde 865-867’de belirtildiği gibi yapılacak masraflar için alacaklı tescil yapılmaksızın rüçhanlı hak kazanır.
  • Rehin hususunda, takip masrafları, temerrüt faizi, muhafaza ve sigorta giderleri için tescil şart değildir.
  • Rehnin kurulmasından sonra alacağın kazanılması fer’i hak olan rehnin kazanılmasını da sağlar. Bu kazanımda sicil dışı gerçekleşir.

Tescilin Olumlu Hükmü

• Tescil için gerekli olan kurucu unsurlar eksikse veya geçerli değilse yapılacak tescil yolsuz olacaktır ve ayni hak kazanılmaz.
• Ayni hakta önceden de bahsettiğimiz gibi tescil dışı kazanımlar olabilir. Sicile güven ilkesi gereği iyi niyetli üçüncü kişiler için tescil hüküm ifade eder ve onlar için sicil kaydına itibar olunur. Bu duruma tescilin olumlu hükmü denir.

Şartları

• Tescilin olumlu hükmü gereği koruma sadece üçüncü kişiler içindir.
• Adına yolsuz tescil bulunan kimse ve külli halefleri için tescilin olumlu hükmü işlemez.
• Yolsuz tescille sicilde hak sahibi olan kimse ölmüş olsa dahi tescilin yolsuzluğu mirasçılara karşı da ileri sürülebilir.
• Tescilin olumlu hükmü gereği koruma sadece sicil kaydına dayalı kazanımlar içindir.
• Sicil kaydının yolsuzluğu belgelerden anlaşılabilir ancak üçüncü kişilerin bu belgeleri bilme veya bakma zorunluluğu yoktur. Dolayısıyla tescilsiz kazanma hallerinde üçüncü kişinin kazanımı korunur.
• Tescilin olumlu hükmü gereği koruma sadece ayni hak kazanımları içindir.
• Üçüncü kişilerin yolsuz tescile dayanan kazanımları sadece ayni haklar için mümkündür.
• Yolsuz tescile dayanarak ipotek hakkı kazanılabilir. Ancak ipoteğin teminat altına aldığı alacak geçerli değil ve devredilmişse, üçüncü kişi iyi niyetle alacağı ve alacağa bağlı ipoteği kazanamaz.
• Tescilin olumlu hükmü gereği üçüncü kişinin kazanımı iyi niyetli olmalıdır.
  • Madde 1020/3 – Kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediği ileri süremez.
• Kanunun 1020. maddesinde de belirtildiği gibi, üçüncü kişi ayni hak kazanırken, tescilin yolsuzluğunu bilmemeli veya bilebilecek durumda olmamalıdır.
• Tescil sırasında iyi niyetli olan üçüncü kişi, ayni hak kazanımına dayanak olan yolsuz kaydı sonradan öğrense de bu kazanımı etkilemez.
• Tescilin olumlu hükmü gereği üçüncü kişinin ayni hak kazanabilmesi için diğer kurucu unsurlar geçerli olmalıdır.
• İyi niyetli üçüncü kişi adına yapılacak tescilde, tescilin hukuki sebebi geçerli değilse veya tescil talebinde bulunan ayırt etme gücüne veya tasarruf yetkisine sahip değilse, üçüncü kişi adına yapılacak tescilde yolsuz olacaktır. Bu durumda üçüncü kişi ayni hak kazanamaz ve iyi niyeti korunmaz.
• NOT : Taşınmaz özel mülkiyete tabi değilse, tapuya kayıtlı olsa dahi bu kayda dayanarak mülkiyet kazanılmaz.

Uygulama

• Medeni Kanun madde 1023 kapsamındaki üçüncü kişinin kazanımı korunur.
  • Madde 1023- Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.
• Madde 1023 sadece ayni hak kazanılmasına teşkil eden tescilin yolsuzluğunun sonuçlarından iyi niyetle ayni hak kazananı korur. Ancak ayni hak kazanımı başka sebeplerle sakatsa MK Madde 1023’ten yararlanılamaz. Buna göre aşağıdaki hallerde, kazanmak isteyen iyi niyetli olsa dahi madde 1023 hükmünden yararlanamaz.
• Taşınmazın mülkiyete elverişli olmaması hali.
• Ayni niteliği olmamasına rağmen ayni hakmış gibi tescil edilen haklar.
• Ayni hakkın kazanılmasına yol açan hukuki sebepte ki sakatlıklar.
• Ayni hakkı devreden veya kuran kişinin ehliyetindeki sakatlıklar veya tasarruf yetkisine sahip olmaması.
• Hak sahibi adına hareket eden temsilcinin temsil yetkisindeki sakatlıklar.
• Çift tapulu taşınmazlarda yolsuz kayda dayanan kazanımlar.

İyiniyetin Etkisi

• Tescilin olumlu hükmü gereği iyi niyetle kazanma itiraz niteliğindedir.
• Tapuda kayıtlı bulunan bir taşınmazı kazanan kimseye karşı TMK madde 1023’te öngörülen iyi niyet kurallarına aykırılık nedeniyle açılan tapu iptal davalarında, dava açan, kazanmanın kötü niyetli olduğu iddiasını yargılama sona erene kadar iddia ve savunmanın genişletilmesi yasağına tabi olmadan ileri sürebilir.

Ayni Hakkın İçeriğinin Belirlenmesi

• Bir hakkın içeriği tescilin sınırları içinde dayandığı belgelere göre veya diğer herhangi bir yolla belirlenebilir.
• Tescilden irtifak hakkının kapsamının anlaşılamadığı hallerde, hakkın içeriği, irtifak hakkının kazanılma sebebine veya uzun süreden beri davasız ve iyi niyetle kullanış biçimine göre belirlenir.

Şerhin Hükmü

Kişisel Hakların Şerhinin Hükmü

• Kabul edilen görüşe, şerhin, şerh edilen hakkın niteliğini değiştirmeyeceği, onu bir ayni hak yapmayacağı kabul edilir.
• Yolsuz şerhin etkisi yoktur, şerh burada kurucu niteliktedir.
• Şerh verilen kişisel hakkın konusunda borç doğuncaya kadar etkilidir. Şerhten sonra taşınmazın her maliki kendi mülkiyeti esnasında doğacak borçla yükümlüdür.
• Şerhten sonra taşınmazda hak kazanmış olan, doğmuş borcun ifasında alacaklıya zarar verenlerin haklarının bertaraf edilmesini sağlar. Buna munzam etki denir.

Tasarruf Yetkisinin Kısıtlamasına Ait Şerhin Hükmü

• Tasarruf yetkisinin kısıtlamasına ilişkin şerh, taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.

Çekişmeli Hakların Korunmasına İlişkin

• İhtiyati tedbir ile o taşınmaz için tapu sicili tasarruflara kapatılır. Kararın şerh verilmesinden sonra hak kazananlar, davayı kazanan davacının hakkını elde etmesine engel olmamalarını sağlar.

Haciz, İflas, Konkordato Süresi

• Haczin tamamlanmasıyla, borçlunun haczedilen taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisi haczedilen tutar oranında kısıtlanır. Şerh ile malı borçludan kazanacak kimseden ayni hak kazanan üçüncü kişilerin iyi niyetleri ortadan kalkar ve haciz kararı onlara da etki eder.
• İpoteğin paraya çevrilmesi hakkındaki takibin şerhi ile şerhten sonra taşınmazı kazananlara icra veya ödeme emri tebliğ edilmeden devam etmesini sağlar.
• İflas kararı ile müflisin masasına giren mallar üzerindeki tasarruflar kısıtlanır. İflas kararının şerhi ile müflisten geçerli olarak hak kazanmayan kimseden iyi niyetle üçüncü kişinin hak kazanması engellenir.
• Konkordato talebi ile borçluya verilen mühletin ilanı ile borçlunun tasarruf yetkisi kısıtlanır. Konkordato süresinin şerhi de iflas kararının şerhi ile aynı etkiye sahip olur.

Aile Yurdu Kurulması ve Art Mirasçı Atanması

• Aile yurdu kurulması veya art mirasçı atanması kararlarının şerhi ile tasarruf yetkisi kısıtlanır.
• Aile yurdu kurulmasına dair kararın şerhi ile taşınmaz artık devrolunmaz, rehin edilmez.
• Mirası art mirasçıya geçirme yükümlülüğü ile mirasçı atanmasının şerhi ile sicil kapanmaz. Şerhten sonra hak kazananlar şerh edilen hakkın yerine getirilmesine katlanırlar.

Aile Konutu

• Aile konutu kurulması ile konutun maliki olan eş, diğer eşin rızasını almadan taşınmazı devredemez, taşınmaz üzerindeki hakları sınırlayamaz, sınırlı ayni hak kuramaz. Bu durum şerh olmasa dahi kanundan kaynaklanır.
• Aile konutunun şerhi ile, rıza almadan yapılacak yolsuz tescil ile hak kazanan kimsenin iyi niyetli üçüncü kişiye devri ile ayni hak kazanması engellenir.

Evlilik Birliğini Korumak Amacıyla Yapılan Şerhler

• Evlilik birliğinden doğan mali yükümlülük yerine getirilmedi takdirde hakim eşlerden birinin tasarruf yetkisini kısıtlayabilir. Bu kararın şerhinden önce kısıtlama kararı etkili olur. Dolayısıyla yapılacak şerh açıklayıcıdır ve kısıtlanan eşten taşınmaz alan üçüncü kişi korunmaz.

Geçici Tescilin Şerhinin Hükmü

• Ayni hak iddiasının geçici tescili şerh edilirse üçüncü kişilerin iyi niyeti ortadan kalkar.
• Şerhten sonra hak sahibi olanlar ayni hak iddiasını bilmediklerini ileri süremezler.
• Tasarruf yetkisini belirleyen belgelerin tamamlanması için geçici tescilin yapıldığı hallerde belge zamanında tamamlanırsa, şerh yapılacak kesin tescilin, geçici tescil tarihinden itibaren hüküm doğurmasını ve tescil edilen ayni haktan buna göre etkilenmesini sağlarlar.

Beyanların Hükmü

• Sicile kaydı yapılan beyanların etkisi bazı durumlar üçüncü kişinin iyi niyetini ortadan kaldırır, bazı durumlarda karine teşkil eder, bazı durumlarda ise ayni hakkı açıklayıcı etki yaparlar.
• Beyanlar sütununa sadece eklenti ve taşınmaz mülkiyetine ilişkin kamu hukuku kısıtlamaları yazılır.