Rehnin Paraya Çevrilmesi Yoluyla Takip – Taşınmaz Rehni

Taşınmaz Rehninin – İpoteğin Paraya Çevrilmesi

• Taşınmaz rehninin paraya çevrilmesi yolunda İİK ile birlikte ipotek ve taşınmaz rehni hükümleri içeren TMK’ya da bakılmalıdır.
• Alacağın ipotekle temin altına alınması halinde alacaklının elinde gerekli belgeler yoksa ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamsız takibe başvurabilir ancak alacaklının elinde ilamlı takip için gerekli belgeler mevcutsa bu durumda ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamlı takip veya ilamsız takibe başvurabilir.
• Alacak ve ipotek veya ikisi de bir ilama bağlı ise alacaklı sadece ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamlı takibe başvurabilir.
• Kural olarak kayıtsız şartsız borç ikrarını içeren ipotek akit tablosu söz konusu ise ilamlı takip yapılabilir.
  • Madde 856/1 – Taşınmaz rehni tapu kütüğüne tescil ile kurulur. Kanunda öngörülen ayrık durumlar saklıdır.
  • Madde 856/2 – Taşınmaz rehninin kurulmasına ilişkin sözleşmenin geçerliliği, resmî şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.
• İpotek mevcut alacak için veya doğması muhtemel alacak için kurulabilir. Bundan dolayı üç durumda alacak için ipotek kurulabilir.
  • Madde 881- Hâlen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak, ipotekle güvence altına alınabilir.
• Mevcut ve belirli bir alacak için kurulmuş ipotekte, ipotek akit tablosu kayıtsız şartsız borç ikrarını içeriyorsa ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamlı takip yoluna başvurulabilir.
• Cari hesap veya kredi açma sözleşmesi üzerinden ipotek kurulmuşsa, ipotek akit tablosu kayıtsız şartsız para borcu ikrarı içermediğinden ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamsız takip yoluna başvurulabilir.
• Üst sınır – limit ipoteği söz konusu ise alacaklı ilamsız ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takip yapabilir. Limit ipoteğinde kesin bir borç olmadığı için ve ipotek akit tablosu kayıtsız şartsız borç ikrarını içermediğinden ipoteğin ilamsız takibi yapılabilir.
• Limit ipoteğinde, teminat alacağı, giderler ve faiz üst sınıra kadar teminat altındadır.
• Üst sınırı aşan şekilde takip başlatılırsa buna karşı süresiz şikayet yoluna gidilebilir.
• Ana para ipoteği, belirli ve kesin borç için kurulabilir. Ana para kapsamına asıl borç, faiz ve takip masrafları da dahildir.
  • Madde 851/1 – Taşınmaz rehni, miktarı Türk parası ile gösterilen belli bir alacak için kurulabilir. Alacağın miktarının belli olmaması hâlinde, alacaklının bütün istemlerini karşılayacak şekilde taşınmazın güvence altına alacağı üst sınır taraflarca belirtilir.
• İpotekli taşınmazın mutlaka borçluya ait olması gerekmez. Borçlu lehine üçüncü kişiye ipotek tesis edilmişse bu taşınmazda takibe konu olabilir.
  • Madde 881/2 – İpoteğe konu olacak taşınmazın, borçlunun mülkiyetinde bulunması gerekmez.
• İpotek üçüncü kişi tarafından verilmiş veya mülkiyet üçüncü kişiye geçmişse, bu kişide takip talebine yazılmalıdır. Bu durumda asıl borçlu ile taşınmaz maliki üçüncü kişi arasında zorunlu takip arkadaşlığı vardır.
• İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamsız takipte yetkili icra dairesi bakımından genel kurallarla birlikte taşınmazın bulunduğu yerde yetkilidir.
  • Madde 148 – Taşınmaz ipotek alacaklısı, yetkili veya taşınmazın bulunduğu yer icra dairesine elindeki ipotek belgesinin akit tablosunun tapu idaresince verilmiş resmi bir örneğini ibrazla alacağın miktarını bildirir ve 58 inci maddeye göre takip talebinde bulunur.
• İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamlı takipte ise her icra dairesinde takip yapılabilir.
• İpotek sözleşmesinin tarafları, taşınmazı satın alanlar ve halefleri yurt içinde adres göstermek zorundadır.
  • Madde 148/a- İpotek sözleşmesinin tarafları veya ipotekli taşınmazı daha sonra satın alanlar ya da bunların halefleri, tapu sicili müdürlüğüne yurt içinde bir tebligat adresi bildirmek zorundadırlar. Aksi takdirde ilgililerin tescil talebi, tapu sicili müdürlüğünce reddolunur. Adresin değiştirilmesi tapu sicil müdürlüğüne bildirilmesi hâlinde sonuç doğurur. Yeni adresin bildirilmemesi hâlinde tebligatların eski adrese ulaştığı tarih tebellüğ tarihi sayılır.

İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla İlamsız Takip

• Takip talebine ipotek edilen taşınmaz, üçüncü kişiye aitse onun bilgileri, ipotek akit tablosunun resmi örneği, cari hesap veya kredi açma sözleşmesi ile ipotek kurulmuşsa sözleşmenin örnekleri eklenmelidir.
  • Madde 148 – Taşınmaz ipotek alacaklısı, yetkili veya taşınmazın bulunduğu yer icra dairesine elindeki ipotek belgesinin akit tablosunun tapu idaresince verilmiş resmi bir örneğini ibrazla alacağın miktarını bildirir ve 58 inci maddeye göre takip talebinde bulunur.
• İcra dairesi, tapudan örnekleri, belediyeden imar planlarını getirterek takip kesinleşmese de kıymet takdirini yapar.
  • Madde 150/d – İcra dairesi, takip talebi üzerine satış hazırlıklarına başlar. Bu maksatla tapudan kayıt örneklerini ve belediyeden imar durumunu getirtir, takibin kesinleşmesini beklemeden kıymet takdirini yaptırır.
• Durumu icra dairesi kiracılara ve tapuya bildirir. Ayrıca sicile şerh verili ve şerhten sonra taşınmazı kazananlara ayrıca tebligat yapılmaz. Bu hususlar ilamlı takipte de uygulanır.
  • Madde 150/b – Rehin, kiraya verilmiş bir taşınmaz ise icra memuru, alacaklının talebi üzerine takibin kesinleşmesini beklemeden kiracıları da takipten haberdar eder ve işleyecek kiraların icra dairesine ödenmesini emreder. Şu kadar ki, bu şekilde işlem yapılması 132 ve 135 inci maddelerdeki hakları ortadan kaldırmaz. Kiracı ihtara rağmen kira paralarını icra dairesine yatırmazsa hakkında 356 ncı madde hükmü kıyasen uygulanır.
  • Madde 150/c – İcra memuru, ipoteğin paraya çevrilmesi hakkındaki takibin başladığını tapu idaresine haber vermeye mecburdur. Tapu memuru, keyfiyeti taşınmazın siciline şerh verir. taşınmazı bu şerh tarihinden sonra iktisap edenlere icra veya ödeme emri tebliğ olunmaz.
• İcra müdürü, borçluya ve taşınmaz sahibi malike ödeme emri gönderir.
• Kayıtlarla birlikte ödeme emrinde, 7 GÜN içinde itiraz edilmez veya 30 GÜN içinde ödeme yapılmazsa alacaklının talebi ile taşınmazın satılacağı bildirilir.
• Borçlu veya üçüncü kişi, 7 gün içinde itiraz edebilir. Ancak itiraz ipotek hakkına yönelik olamaz, zira ipotek resmi senetle tespit edilmiştir.
  • Madde 150 – Borçlu veya üçüncü şahıs ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itirazda bulunabilirler. Ancak, rehin hakkı itiraz konusu yapılamaz. İpoteğin iptali hakkında dava açılması halinde 72 nci madde hükümleri kıyasen uygulanır.
• Ayrıca taşınmaz rehni ile ilgili alacaklarda zamanaşımı işlemez, zamanaşımına itiraz edilmez.
  • TMK – Madde 864- Rehnin tapu kütüğüne tescil edilmesinden sonra alacak için zamanaşımı işlemez.
• Ödeme emrine itiraz usulü ve sonuçları genel haciz yoluyla takipteki gibidir. İtirazın kaldırılması için icra mahkemesine başvurulması ise bazı farklılıklara sahiptir.
  • Madde 150/a-1 – Ödeme emrine itiraz hakkında 62 den 72 nci maddeye kadar olan hükümler uygulanır.
• İpotek, cari hesap veya kredi açma sözleşmesi ile teminat edilmişse, mahkeme, sözleşme ve diğer makbuzları madde 68 hükmüne göre inceler. Belgeler zinciri hususu burada da geçerlidir.
  • Madde 150/a-2 – Ancak; 1. İpotek, bir cari hesap veya işleyecek kredi vesaire gibi bir mukavelenin teminatı olarak verilmişse, icra mahkemesi bu mukavele ve bununla ilgili sair belge ve makbuzları 68 inci maddedeki esaslara göre incelemek yetkisini haizdir. 2. İtirazın kaldırılması kararına karşı istinaf yoluna başvurulması hâlinde 149/a maddesinin ikinci fıkrası hükmü kıyas yoluyla uygulanır.
• Mahkeme kararına karşı istinaf yoluna başvurulabilir. Borçlu veya üçüncü kişi alacağın %15’i oranında teminat yatırırsa satış durur. İstinaf talebi reddedilirse, hükme gerek kalmadan teminat tazminat olarak ödenir. (149/a-2 kıyas yoluyla uygulanır.)
• Takibin iptali, taliki, menfi tespit, istirdat davasına ilişkin hükümler burada da geçerlidir.

İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla İlamlı Takip

• Alacak veya ipotek hakkının ilam veya ilam niteliğindeki belgede tespit edilmiş olması
• Alacak veya ipotek ya da her ikisi ilama bağlı ise ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamlı icra yoluna başvurulabilir.
• Takip talebi madde 58’e göre düzenlenir ve ilamla birlikte icra dairesine verilir. İcra emrine ilişkin hususlar ilamlı icra ile benzerlik gösterir.
• Borçlu, icra emrinin tebliğinden itibaren 7 GÜN içinde borcu ödemez veya icranın geri bırakılması kararı getirmezse ipotekli taşınmazın satılacağı bildirilir.
  • Madde 150/e – Alacaklı, taşınır rehnin satışını ödeme veya icra emrinin tebliğinden itibaren altı ay içinde, taşınmaz rehnin satışını da aynı tarihten itibaren bir yıl içinde isteyebilir. Satış yukarıdaki fıkrada gösterilen müddetler içinde istenmez veya talep geri alınıp da bu müddetler içinde yenilenmezse takip düşer. 78 inci maddenin 2 nci fıkrası hükmü rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takipte de kıyasen uygulanır.
• İpotek akit tablosunun kayıtsız şartsız bir para borcu ikrarının içermesi
• İpotek akit tablosu tapu memuru tarafından düzenlenir.
  • Madde 856/1 – Taşınmaz rehni tapu kütüğüne tescil ile kurulur. Kanunda öngörülen ayrık durumlar saklıdır
• İpotek akit tablosu kayıtsız şartsız para borcu ikrarını içermesi düzenleme şeklindeki noter belgeleriyle aynı etkiye sahiptir.
• Takip talebi ile birlikte akit tablosunun resmi örneği de icra dairesine verilir.
• İpotek akit tablosunun kayıtsız şartsız borç ikrarını içermesi ve alacağın da muaccel olduğunu anlayan icra dairesi borçluya icra emri gönderir.
  • Madde 149/1 – İcra memuru, ibraz edilen akit tablosunun kayıtsız şartsız bir para borcu ikrarını ihtiva ettiğini ve alacağın muaccel olduğunu anlarsa, borçluya ve taşınmaz üçüncü şahıs tarafından rehnedilmiş veya taşınmazın mülkiyeti üçüncü şahsa geçmişse ayrıca bunlara birer icra emri gönderir.
• Borcun 30 GÜN içinde ödenmezse veya icranın geri bırakılması kararı getirilmezse alacaklının talebi ile taşınmazın satılacağı icra emrinde ihtar edilir.
  • Madde 149/2 – Bu icra emrinde borcun otuz gün içinde ödenmesi ve bu müddet içinde borç ödenmez ve icra mahkemesinden icranın geri bırakılmasına dair bir karar getirilmezse, alacaklının taşınmazın satışını isteyebileceği bildirilir
• İcranın geri bırakılmasına ilişkin 33. Madde hükümleri burada da uygulanır. Ancak geri bırakma talebinin reddine ilişkin karara karşı istinaf yoluna başvurulduğunda, alacağın %15’i teminat olarak yatırılmadığı takdirde hiçbir işlem durmaz. İstinaf talebinin reddi halinde ayrıca mahkeme kararına gerek kalmadan teminat tazminat olarak alacaklıya ödenir.
  • Madde 149/a-1 – İcranın geri bırakılması hakkında 33 üncü maddenin 1, 2 ve 4 üncü fıkraları uygulanır. İcra mahkemesinin geri bırakılma isteminin reddine ilişkin kararına karşı istinaf yoluna başvuran borçlu veya üçüncü şahıs, takip konusu alacağın yüzde onbeşi nispetinde teminat yatırmadığı takdirde satış durmaz. Bölge adliye mahkemesince talebin reddi hâlinde bu teminat, ayrıca hükme hacet kalmaksızın alacaklıya tazminat olarak ödenir.
• TOKİ tarafından rehinle temin edilmiş alacaklar için teminat %30 olarak alınacaktır. Alacaklının satış talebinden sonra kesinleşen kıymete göre, ipoteğin alacağı karşılayamayacağı anlaşılıyorsa kalan tutar geriye kalan kısımdan karşılanır ve teminattan arta kalan kısım iade edilir.
  • Madde 149/a-2 – 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 38/A maddesinin birinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan alacaklar ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde, ikinci fıkrada yer alan oran yüzde otuz olarak uygulanır. İstinaf talebinin reddi halinde, teminat olarak alınan tutarın yarısı tazminat olarak alacaklıya ödenir. Alacaklının satış talebinden sonra takdir edilen ve kesinleşen kıymete göre, merhunun alacağı karşılamayacağı anlaşılırsa kalan tutar teminatın geriye kalan kısmından karşılanır, varsa teminatın kalan kısmı teminatı yatırana iade edilir.
• Borçlu 30 gün içinde borcu ödemez veya icranın geri bırakılması kararı getirmezse alacaklı talebiyle taşınmazın satışı istenebilir.

İpotek Alacaklısının Kaçınması veya Gaip Olması

• İpotekle temin edilmiş veya vadesi gelmiş alacağın alacaklısı, gaipse, yerleşim yeri yoksa veya alacağı almaktan kaçınırsa, borçlu şartlar dahilinde ipoteğin kaldırılması için icra dairesine başvurabilir.
• Borçlu başvururken borçlu olduğu miktarında tamamını yatırmalıdır. Başvuru üzerine icra dairesi 15 GÜN içinde alacaklının icra dairesine gelerek ipoteği çözmesi için tebligatta bulunur.
  • Madde 153/c.1 – İpotekle temin edilmiş ve vadesi gelmiş bir alacağın borçlusu icra dairesine müracaatla alacaklısının gaip ve yerleşim yerinin meçhul bulunduğunu veya borcu almaktan ve ipoteği çözmekten imtina ettiğini beyan ederse icra dairesi on beş gün içinde daireye gelerek parayı almasını ve ipoteği çözmesini alacaklıya usulüne göre tebliğ eder.
• Alacaklı süresinde gelmez veya ipoteği çözmekten mazeretsiz kaçınırsa, icra dairesi dosyayı mahkemeye tevdi eder ve mahkeme parayı saklayarak ipoteğin kaldırılması kararını verir. Bu karar tapu siciline de bildirilir.
  • Madde 153/c.2 – Alacaklı bu müddet içinde gelmediği veya gelipte kanunen makbul bir sebep beyan etmeksizin parayı almaktan ve ipoteği çözmekten imtina eylediği takdirde borçlu borcunu icra dairesine tamamiyle yatırırsa icra mahkemesi verilen paranın alacaklı namına hıfzına ve ipotek kaydının terkinine karar verir. Bu karar tapu dairesine tebliğ edilerek ipotekli taşınmazın sicilline geçirilir.
• Borçlunun vadesi gelmemiş borç için ipoteğin kaldırılmasını istemesi için işlemiş ve işleyecek tüm faizlerle birlikte borcunu ödemesine bağlıdır.
  • Madde 153/c.3 – Vadesi gelmeyen borcun ipotek senedi mucibince işlemiş ve işleyecek bütün faizleri ile birlikte tediyesini deruhde eden borçlu hakkında da yukarıda ki hüküm cereyan eder.